Inversión

Los REITs iniciarán su camino en España

Juan Antonio Gil Suárez · 01-12-07

La regulación de los Reits (Real Estate Investment Trust) en España aportará un gran empuje a la inversión inmobiliaria, con especial interés en el mercado de alquiler y al pequeño inversor.

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El mercado inmobiliario europeo empuja la necesidad de introducir este nuevo producto financiero en España para no perder la competitividad e inversión extranjera. En un mercado globalizado y donde la demanda sigue siendo superior a la oferta, los mecanismos financieros deben ser iguales en todos los países, para que las inmobiliarias compitan en igualdad de condiciones en Europa; además de ayudar a fomentar el alquiler y la participación de los inversores particulares en el sector.

Se trata de una demanda que los profesionales del sector ya la tenían en cartera hace años, cuando después de desembarcar en Holanda en los años 70, provenientes de EE.UU., han ido implantándose en el resto de Europa: Francia, Bélgica, Reino Unida, Alemania... Y que a día de hoy, el 85% de las operaciones inmobiliarias europeas en el año 2006 –200.000 millones de euros- se han realizado mediante REITs, estimándose que será uno de los instrumentos que movilizarán más capital y que han terminado por multiplicar el desarrollo de los fondos de inversión inmobiliaria y del resto de instrumentos indirectos de inversión.

Y uno de los sectores más beneficiados sería el alquiler, donde el gobierno ha centrado sus miradas para dar una nueva dinámica al sector, y junto a las últimas medidas por impulsar el mercado de alquiler (ver artículo ‘Emerge el alquiler’) quiere cubrir el frente financiero con la regularización de los REITs, como ha manifestado a finales de este mes de noviembre Alejandro Inurrieta, presidente de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA): «Ésta será la gran apuesta del Gobierno en este sector: establecer los Reits del mismo modo que en Estados Unidos y en otros países de la Unión Europea, como Francia, Alemania, Bélgica y Holanda». Y paliar de alguna forma el hecho de que España sea el país europeo con menos viviendas en alquiler y cuya tendencia para ir por el mismo camino, puesto que de las 500.000 viviendas que se prevén construir este año tan sólo el 1% irá destina a este mercado; cuando lo aconsejable sería alcanzar, según la opinión de algunos expertos, unos porcentajes de entre el 20% y el 22% del total de las viviendas principales.

Esta declaración ha sido acogida con gran satisfación por la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa) que opinan que «el Reit es un asunto contemplado por la Administración desde hace varias legislaturas, con independencia de su color político, por su intrínseca importancia para el conjunto de la economía española». Y afirman: «Llegó el momento en que consensualmente pase a formar parte de modo definitivo de nuestro ordenamiento jurídico». Debido a que conlleva una gran número de beneficios, puesto que «la introducción del Reit en nuestra legislación supone no sólo un impulso notable a las posibilidades inversoras de las inmobiliarias con patrimonio en alquiler de forma que puedan competir en igualdad de condiciones con sus competidoras europeas, sino también un destacado fomento tanto de la actividad de alquiler en sí, como de la participación de los inversores particulares en el sector inmobiliario a través de vehículos cotizados y convenientemente reglados».

Los REITs (Real Estate Investment Trust) lo constituyen grupos de inversión inmobiliaria, un sistema fiscal que comenzó hace unos 40 años en Estados Unidos y que se consolidaron como “vehículo óptimo para la globalización de la inversión inmobiliaria”, puesto que la fórmula escogida consistía en equiparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria; es decir, a través de la compra de valores, de ahí que la mayoría de las empresas cotizaran en bolsa, aunque no sea obligatorio. En los años 70 traspasaron sus fronteras hacia Holanda y Australia, y en la actualidad están en Francia, Bélgica, Canadá, Brasil, Turquía, Singapur, Japón, México, Malasia, Israel, Taiwán, Corea, Reino Unido y Hong Kong. En Alemania e Italia se espera su aprobación para finales de 2007, mientras que Finlandia ya está estudiando cómo implementarlos.

Ventajas de los REITs

Estas sociedades anónimas permiten que un pequeño inversor tenga la posibilidad de acceder a grandes operaciones inmobiliarias mediante acciones, además, las grandes empresas también se benefician, pues no tienen que pagar el Impuesto de Sociedades, éste corre a cargo del accionista, ya que el REIT está obligado a repartir entre éstos hasta el 90% de los beneficios obtenidos en forma de dividendos. Otra ventaja es que a diferencia de los Fondos de Inversión Inmobiliaria, que para recuperar la inversión debes hacerlo en varias veces a lo largo del año, en la sociedad puedes hacerlo en cualquier momento mediante la venta de acciones.

Asipa enumera las ventajas del REIT: “Lograr un enfoque industrial y no especulativo de los activos inmobiliarios; obtener un grado de liquidez muy superior para activos inmobiliarios; atenuar y diversificar los riesgos sobre los valores y los beneficios del alquiler al pasar a existir un mayor número de patrimonios sólidos y potentes concentrados en los productos inmobiliarios; contar con un grado de transparencia superior con posibilidad de control por autoridades independientes, y por último, dotar de un sólido instrumento de inversión tanto a los inversores individuales como a las entidades de ahorro colectivo, lo que reducirá la volatilidad del sector.”

Otra ventaja que ofrecen lo descubre James Rusworth, director de Standard Life Investments para Europa, debido a que España tiene «uno de los regímenes fiscales más complejos», lo que los Reits disiparían.

Opinión que ex ministras comparten, como Anna M. Birulés, actualmente vicepresidenta de Renta Corporación - compañía especializada en la compra, transformación y venta de grandes inmuebles (edificios y suelo)-, donde “lo importante de los Reits no es tanto su trato fiscal como su carácter de instrumento de inversión complementario a otros fondos.”

La antesala se encuentra en los fondos de inversión (FII y SII)

Las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria son también Instituciones de Inversión Colectiva de carácter no financiero cuyo objeto exclusivo es la inversión en bienes inmuebles para su explotación, exclusividad que será compatible con la inversión en valores y activos líquidos a que se refiere el apartado siguiente. Invertirán mayoritariamente su activo en bienes inmuebles. Asimismo, podrán invertir un porcentaje de aquél en valores negociables, siempre que resulten aptos para su adquisición por Sociedades y Fondos de Inversión Mobiliaria. Además, en el caso de Fondos, deberán mantener un coeficiente de liquidez, que se deberá materializar en efectivo, depósitos, cuentas a la vista, activos de renta fija con plazo de vencimiento o amortización inferior a dieciocho meses negociados en mercados secundarios organizados o compraventas con pacto de recompra de valores de Deuda Pública.

Los FII permiten invertir en activos inmobiliarios sin necesidad de comprar de forma directa, y también son instrumentos de inversión colectiva que invierte su patrimonio en inmuebles urbanos ( viviendas, locales, aparcamientos...), para su arrendamiento, que es de donde proviene su rentabilidad y también del incremento de su valor patrimonial. El dinero recogido en estos fondos, no puede emplearse para generar obras nuevas. Los gestores de Fondos adquieren edificios ya construidos creando una cartera de inmuebles, los beneficios que genera la explotación de estas carteras revierten sobre los inversores y cuando una gestora revende un edificio, esto genera en el inversor un derecho a reembolso.

Hay tres modalidades de FII: Viviendas, Libres y Mixtos. Los primeros, tienen hasta un 90% de sus activos invertidos en viviendas, los Libres tienen menos del 50% de sus activos invertidos en viviendas y los Mixtos tienen entre el 50 y 90% de sus activos invertidos en otro tipo de inmuebles, como locales, oficinas...

Sin embargo esto productos no han tenido la acogida que se esperaba y en España sólo se han generalizado los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII), como indica CB Richard Ellis. Los expertos suelen recomendar a lo inversores este tipo de Fondos por su seguridad de revalorización y su fiscalidad beneficiosa. Pero para, Miguel Hernández, director del Programa Superior de Dirección de Empresas Inmobiliarias del Instituto de Empresa (IE) y socio de Proactiva Asset Management, los REITs «son más líquidos y transparentes» porque cotizan. Además piensa que los fondos van a quedar para compañías de seguros, ya que los Reits entrañan un riesgo mayor y son más adecuados para el inversor. «Con un REITt puedes hacer lo que quieras, como comprar viviendas para jóvenes como propone la Sociedad Pública de Alquiler (SPA)», apostilla.

Hasta que llegue su regularización algunas inmobiliarias se han lanzado a la aventura de trabajar con FII para rentabilizar más sus inversiones. Así, Neinver ha lanzado un fondo para inversores institucionales europeos llamado 'Irus European Retail Property Fund', que gestiona sus activos comerciales, aunque también incluye ajenos.

Los inversores son instituciones como grandes fondos de pensiones. «Garantizan retornos seguros», asegura Manuel Lagares, director general de Neinver. «Un buen equipo de gestión es fundamental, más que el producto», considera. «Son los responsables de que España dé un salto cualitativo», puntualiza. Coincide en este sentido Míkel Echavarren, de Irea. Sobre la posibilidad de que entren fondos en promotoras, cree que sólo sería factible «si están especializadas en productos sólidos».

En Sotohenar creen que «el fondo de inversión es un actor activo que ofrece liquidez, por lo que su presencia es importante ahora. Recuerdan la entrada en Grupo Aranco de Doughty Hanson, operación asesorada por Irea, y de Warburg Pincus en Grupo Pinar. «Los Reits todavía no son una realidad en nuestro mercado, lo que no se corresponde con su importancia y madurez. Estabilizarán demanda y precios», dicen.

«España sigue siendo un destino atractivo para los fondos», asegura Francisco Otero, director del Departamento de Inversiones de King Sturge. «Se concretarán en áreas especializadas, donde el valor añadido es importantísimo», añade.

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