El IVA y el sector inmobiliario

PARTE I.- El IVA y el sector Inmobiliario. (Estudio de Conjunto)

Una de las primeras repercusiones que tuvimos los ciudadanos españoles cuando nos transformamos en europeos, al entrar en el selecto club de la CEE (Unión Económica Europea, la antigua Unión Europea), fue el pago del I.V.A., que no fue muy bien acogida, pues se trataba del primer impuesto indirecto al que nos tuvimos que acostumbrar a pagar por normativa europea.

El IVA es un impuesto indirecto sobre el consumo, y como tal no es percibido por la fiscalidad directamente de la persona que soporta la carga del tributo. Se aplica en las transferencias a título oneroso de bienes y prestaciones de servicios, y quien soporta el impuesto (la carga fiscal) son los usuarios finales o consumidores. Cada actor en la cadena de añadido de valor paga a su antecesor en la cadena el IVA correspondiente al precio facturado por este, y a su vez percibe de su sucesor en la cadena el monto correspondiente al impuesto asociado al precio que facturó. Cada actor (excepto el consumidor final) es responsable ante la autoridad tributaria por liquidar y pagar la diferencia entre el IVA pagado (crédito fiscal) y el IVA cobrado (débito fiscal).

Nueva regularización con el Mercado Interior Comunitario

La creación del Mercado interior en el ámbito comunitario implica la supresión de las fronteras fiscales y exige una regulación nueva y específica, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, de las operaciones intracomunitarias, así como una mínima armonización de los tipos impositivos del Impuesto y una adecuada cooperación administrativa entre los Estados miembros. En este sentido, el Consejo de las Comunidades Europeas ha aprobado la Directiva 91/680/CEE, de 16 de diciembre, reguladora del régimen jurídico del tráfico intracomunitario, la Directiva 92/77/CEE, de 19 de octubre sobre la armonización de los tipos impositivos y ha dictado el Reglamento 92/218/CEE, de 27 de enero de 1992, relativo a la cooperación que deben prestarse las Administraciones tributarias, creando con ello un cuadro normativo que debe incorporarse a nuestra legislación por imperativo del Tratado de Adhesión a las Comunidades Europeas.

Y el actual marco que ha elaborado el gobierno español es la nueva Ley reguladora de dicho Impuesto, que recoge la experiencia acumulada durante los siete años de vigencia del IVA. Y ha introducido determinadas modificaciones en su legislación que solucionan algunos problemas técnicos o simplifican su aplicación.

De tal forma que este nuevo Reglamento amplía las actividades que tienen derecho a una devolución rápida del IVA (mensual en vez de anual), como es el caso de los exportadores y operadores comerciales de los servicios relativos a la televisión digital. Se eliminan del Reglamento las últimas referencias que aún existían sobre la restricción del derecho a deducir como consecuencia de la percepción de subvenciones no vinculadas al precio de las operaciones, y que ya desaparecieron de la Ley del IVA con efectos de 1 de enero de 2006.

El Reglamento desarrolla también los requisitos y las obligaciones formales y de control a las que quedarán sometidas las sociedades que se acojan al nuevo régimen especial de grupos de entidades en el IVA (consolidación fiscal), que entrará en vigor el día 1 de enero de 2008, y que supone tratar como si fueran un único sujeto pasivo a todas las empresas que formando parte de un grupo opten por aplicar este régimen, gravando únicamente el valor añadido que genere el grupo como tal cuando se relacione con terceros, en lugar de gravar el valor añadido interno, con el ahorro de costes financieros que ello puede implicar.

También se modifica el contenido que deben tener los libros registro de facturas expedidas y recibidas del IVA, para coordinarlos con el contenido obligatorio de las facturas, según lo establecido en el Reglamento de facturación, y adecuarlos a los requisitos exigibles cuando deban presentarse telepáticamente.

En el sector inmobiliario el IVA nos lo podemos encontrar en tres ámbitos diferentes:

En la compra de una vivienda

El gravamen que se aplica en el caso de bienes inmuebles es del 7%, y solo grava la primera transmisión de bienes inmuebles, es decir, el impuesto se aplica cuando se trata de viviendas de obra nueva y primera transmisión.

Están exentas de IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación, siempre que cumplan los siguientes requisitos:

• Que el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales, y tenga derecho a la deducción total del impuesto soportado por las adquisiciones de los inmuebles.
• Que la renuncia se comunique fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los bienes.
• Que el adquirente justifique mediante una declaración suscrita por él, su condición de sujeto pasivo, con derecho a deducción total del IVA soportado por las adquisiciones de los inmuebles.

Sin embargo hay que tener en cuenta el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que varía del 0,5% al 1,5%, según la comunidad autónoma, y del cual se beneficia ella misma.

En el caso de viviendas usadas, como antes ha quedado reflejado no se tiene que pagar el IVA, en su lugar hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

En las operaciones intracomunitarias

Cada estado miembro europeo legisla el IVA, por este motivo hay que conocer el marco del país con el que se está haciendo la tramitación. Así si se compra o vende bienes a otros empresarios establecidos de la Unión Europea, hay que tener en consideración la regulación de las operaciones intracomunitarias en la Ley del I.V.A. En este tipo de operaciones podemos distinguir dos aspectos básicos:

1.- La entrega intracomunitaria de bienes.

Es cuando se vende mercancías que son transportadas desde España a otro lugar de la Unión Europea. Estas operaciones están exentas de I.V.A., lo que significa que el trasmitente no repercutirá I.V.A.

2.- La adquisición intracomunitaria de bienes.

En este caso un empresario español adquiere bienes procedentes de otro país de la Unión Europea. La adquisición sí está sujeta al Impuesto bajo el mecanismo de la "autorepercusión".

Para poder aplicar este régimen hemos de cumplir con cuatro obligaciones formales:

1ª) Número de Operador Intracomunitario (N.O.I.)

Se puede considerar como un NIF a nivel comunitario y se adquiere mediante declaración censal. Además se puede comprobar la veracidad del NOI de otros empresarios europeos gracias a la base de datos VIES (Value Added tax-Informtion Exchange System) en la siguiente dirección: https://aeat.es/viescoes.html. Mientras se esté de alta en este registro se debe presentar trimestralmente el modelo informativo nº 349, además del modelo 300 (salvo que no estés obligado por IVA).

2ª) Transporte

Debes poder demostrar que la mercancía ha salido efectivamente del país de origen y ha sido transportada al país de destino. Para ello deberás conservar los documentos del transportista.

3ª) Autofactura

En el libro de registro de facturas recibidas, al adquirir los bienes procedentes de otro país comunitario, es necesario anotar la factura original expedida por el empresario o profesional del otro Estado miembro y consignar debidamente la adquisición intracomunitaria de bienes en la declaración-liquidación correspondiente al periodo en el que se efectúe la misma incluyendo la operación como mayor IVA soportado y repercutido.

4ª) Declaración Recapitulativa de operaciones intracomunitarias: Modelo nº 349

Mientras se esté de alta en este registro se debe presentar trimestralmente el modelo informativo nº 349 -además del modelo 300, salvo que se esté exento- donde queda reflejado el resumen de las operaciones intracomunitarias realizadas.

En los alquileres

Mientras que los alquileres para uso exclusivo de vivienda están exentos del IVA, los alquileres de locales o plazas de garaje llevan IVA. Sin embargo nos podemos encontrar con casos singulares.

Existe un caso que ha tenido su lucha judicial, y es cuando se trata de una sociedad que alquila un inmueble y ésta lo cede como vivienda a uno de sus empleados. Por un lado, la Dirección General de Tributos entendía que este tipo de alquiler está sujeto y no exento de I.V.A., puesto que es la Sociedad la que alquila y luego cede el uso de la vivienda a uno de sus empleados. Por otro lado, los Tribunales Superiores de Justicia de diferentes Comunidades Autónomas contradicen la doctrina administrativa y consideran que si una sociedad alquila un inmueble y luego lo cede como vivienda de uno de sus empleados, este alquiler sí estará exento del Impuesto.

El Tribunal de Justicia de la Comunidad de Madrid ha resuelto la situación, para que se quede exento del pago, poniendo como condición necesaria que en el propio contrato de alquiler aparezca de manera explícita el empleado que va a vivir en el piso.

Un caso diferente son los alquileres mixtos, cuando el inquilino en cuestión vive y tiene su despacho profesional en el mismo inmueble. En estos casos el arrendamiento no está exento de I.V.A. pues la exención exige que el apartamento se destine exclusivamente a vivienda.

PARTE II.- ¿Tributación por IVA o por Transmisiones Patrimoniales?

· Regla general

Ambos impuestos gravan la transmisión de bienes y derechos. Se aplica el IVA cuando quien transmite es empresario o profesional y se aplica el concepto “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” cuando quien transmite es un particular.

Una diferencia fundamental entre ambos impuestos es la posibilidad de deducir el IVA cuando lo soporta un empresario .En tanto que las cantidades pagadas por el concepto “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” constituyen un coste para el empresario, el IVA no lo es, puesto que puede ser objeto de deducción en la declaración –liquidación correspondiente .

Como regla general se produce la incompatibilidad entre ambos impuestos de manera que, en principio, las operaciones realizadas por empresarios y profesionales en ejercicio de su actividad empresarial o profesional no estarán sujetas al concepto “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, sino al IVA

· Excepciones

Las excepciones a esta regla son las operaciones que siendo realizadas por empresarios o profesionales, están sujetas al concepto “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Podemos realizar la siguiente clasificación:

a. Operaciones realizadas por empresarios o profesionales sujetas y exentas de IVA:

§ Las entregas arrendamientos, constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre bienes inmuebles, salvo que se renuncie a la exención en el IVA.

§ La transmisión de valores de entidades cuyos activos estén constituidos al menos en un 50% por inmuebles situados en territorio nacional siempre que el adquirente obtenga la titularidad total del patrimonio o , al menos, el control sobre las entidades.

§ La transmisión de acciones o participaciones sociales recibidas por las aportaciones de bienes inmuebles en la constitución o ampliación de sociedades, siempre que entre la fecha de la aportación y de la transmisión no hubiera transcurrido un plazo de un año.

b. Operaciones realizadas por empresarios o profesionales no sujetas a IVA:

§ Las entregas de inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial

PARTE III.- Régimen General de IVA

· A quién se aplica el régimen general

Este régimen resulta aplicable cuando no lo sea ninguno de los especiales o bien, cuando se haya renunciado o se quede excluido del simplificado o del régimen especial de la agricultura, ganadería y pesca.

· En qué consiste el régimen general

o Se repercutirá a los clientes el IVA que corresponda según el importe de la operación y el tipo aplicable 16%, 7% ó 4%, salvo que la misma esté exenta del impuesto.

o Los proveedores de bienes y servicios repercutirán igualmente el IVA correspondiente Se deberá calcular y en su caso ingresar trimestralmente (mensualmente para Grandes Empresas o para aquellos que estén en el Registro de Exportadores y otros Operadores Económicos) la diferencia entre el IVA devengado, es decir, repercutido a clientes, y el IVA soportado deducible, el que repercuten los proveedores.

· Obligaciones formales

o Expedir y entregar factura completa a sus clientes y conservar copia. No obstante, en determinadas operaciones, por ejemplo ventas al por menor, podrá emitirse un tique cuando el importe no exceda de 3.000 € IVA incluido.

o Exigir factura de sus proveedores y conservarla para poder deducir el IVA soportado

o Llevar los siguientes libros registro:

§ Libro registro de facturas expedidas

§ Libro registro de facturas recibidas

§ Libro registro de bienes de inversión

§ Libro registro de determinadas operaciones intracomunitarias

Presentar cuatro declaraciones trimestrales en el modelo 300 (*) en los siguientes plazos:

los tres primeros trimestres entre el 1 y el 20 de los meses de abril, julio y octubre y el cuarto trimestre entre el 1 y el 30 del mes de enero del año siguiente

El último trimestre del modelo 300 deberá presentarse de forma simultánea con la Declaración Resumen Anual, modelo 390.

En caso de que el contribuyente se encuentre simultáneamente en régimen general y en régimen simplificado, se utilizará el modelo 370, los tres primeros trimestres, y el modelo 371, el cuarto.

Si en algún trimestre no resultara cantidad a ingresar, se presentará, según proceda, declaración sin actividad, a compensar o a devolver, esta última sólo en el último trimestre.

(*) Los sujetos pasivos inscritos en el registro de Exportadores y Otros Operadores económicos presentarán mensualmente el modelo330.Este modelo sólo se puede presentar de forma telemática”

PARTE IV.- Devolución mensual del Impuesto sobre el Valor Añadido 2009

Para acceder a la devolución mensual del IVA será imprescindible:

Inscripción en el Registro de devolución mensual: modelo 036 "Declaración Censal de alta, modificación y baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores" (marcando la casilla 129) o modelo 039 "Comunicación de datos relativa al régimen especial del grupo de entidades en el Impuesto sobre el valor Añadido" (casilla 12). No será necesaria la inscripción para los ya inscritos en el registro de exportadores y otros operadores económicos.

Presentación telemática de las autoliquidaciones mensuales del IVA (modelo 303 "Impuesto sobre el Valor Añadido. Autoliquidación").

Presentación mensual del modelo 340 "Declaración informativa de operaciones incluidas en los libros registro".

Fuente: www.aeat.es