Los nuevos productos hipotecarios

Juan Antonio Gil Suárez · 02-03-08

El ajuste que se está produciendo en el sector inmobiliario está produciendo cambios en el mercado hipotecario, donde las principales entidades bancarias buscan atraer al cliente con nuevos productos.

El mercado hipotecario empieza a notar la desaceleración de la vivienda residencial y busca alternativas tras una serie de años de entrada masiva de nuevos hipotecados en condiciones muy favorables. Si bien en noviembre de 2007 se consiguió una cifra récord de 1,03 billones de euros -15,9% de incremento con respecto a los 896.042 del año anterior- de crédito hipotecario gestionado por las entidades bancarias, hay un dato que indica el cambio de ciclo, y es que el número de firmas de hipotecas ha ido disminuyendo mes a mes desde mediados de 2007, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Se está iniciando un periodo "delicado", donde se produce una menor demanda de vivienda pero los precios no disminuyen, por lo que las hipotecas son más altas y el endeudamiento de las familias aumenta. Y a estas altas hipotecas hay que sumar la carrera alcista que ha tenido el euribor que está provocando el encarecimiento de las cuotas mensuales que cada familia tiene que pagar por la hipoteca, al aumentar los tipos de interés. Carrera que si bien ha dejado de subir, no se espera que tenga una bajada lo suficientemente grande para compensar la subida al alza de las próximas renovaciones, como muestra la resistencia del BCE en bajar los tipos de interés, motivada por una inflación descontrolada.

Y los grandes bancos y cajas han empezado a sentir el impacto en el incremento de la morosidad. Como declara el presidente de Caja Madrid, Miguel Blesa, la morosidad 'está llamando a la puerta' y 'cuando empiece de verdad, el ritmo de crecimiento será brutal'. A medida que los bancos han ido presentado la cuenta de resultados del 2007, ha habido una mención especial a este tema. Así los dos primeros bancos que las ofrecieron fueron Banesto, con una tasa de morosidad del 0,47%, frente al 0,42% que registraba un año atrás; Bankinter que a 31 de diciembre de 2007 se situó en el 0,36% frente al 0,25% que presentaba un año antes. Y los dos líderes bancarios tampoco han podido evitar el ascenso de dicho índice, donde el BBVA ha reconocido el 0,89% al cierre de 2007y el Banco Santander el 0,95%, un total de 0,13 puntos más que un año atrás en ambos casos. Si bien sus presidentes matizan que no alcanzará niveles alarmantes que afecten a sus resultados, ya que las entidades cuentan con provisiones genéricas que le permitirían cubrirlo.

Pero curiosamente, el propio Banco Santander, después de anunciar estos datos inició la campaña HIPOTECA’08, ofreciendo la hipoteca más baja del mercado (0.25+Euribor) pero para poder solicitarla se pedirá que el nuevo cliente tenga ya una hipoteca con una antigüedad igual o superior a seis años al corriente de pago; domiciliar en el Santander la nómina o pensión, y contratar un plan de pensiones con una aportación anual mínima de 600 euros. Es decir un cliente que no ofrezca dudas de un futuro impago.

Y la respuesta se la ha dado Deutsche Bank con un préstamo hipotecario que cobra euribor más 0,17%, tanto el primer año como el resto del periodo. Se destaca que es la hipoteca más barata del mercado, que supera los precios de Caja Navarra (euribor más 0,20%) y Activobank (euribor más 0,22%), a excepción de Banco Gallego, que llega a cobrar euribor más 0,1%, pero exige una importante vinculación del cliente con la entidad. El préstamo llega a los 40 años y financia hasta el 80% del valor de la vivienda; sirve para financiar tanto la compra de la primera vivienda como para subrogación. En el primer caso exige un mínimo de capital de 200.000 euros y en el segundo de 120.000 euros, además de que la vida en otra entidad del préstamo tenga un mínimo de cinco años. Además de nómina y el mantenimiento de un saldo medio mínimo en cuenta, exige un gasto mínimo de 3.000 euros con tarjeta de crédito, una aportación anual a un plan de pensiones, seguro de hogar o de vida, entre otras condiciones.

Las hipotecas que existen en el mercado

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) prevé que el negocio hipotecario crecerá este año entre el 6% y el 9%, lo que será el menor incremento anual de la historia, y las entidades quieren buscar estos nuevos clientes con nuevos productos, si bien, en la mayoría de los casos siguen la inercia actual, utilizando políticas del eco del ‘boom’ inmobiliario, que ofrecen el caramelo de cuotas bajas pero que puede llevar el veneno del endeudamiento eterno.

De tal forma que las entidades financieras están ofreciendo la reducción de la cuota pagando únicamente al inicio los intereses; o abonar cuotas reducidas durante los diez primeros años y letras crecientes durante el resto del periodo; o bien, alargar los plazos de amortización hasta los 52 años. Si el futuro cliente está algo más desahogado la propuesta es financiar hasta el 120% del valor de tasación de la vivienda; o "rehipotecarse" para invertir el sobrante en otro gasto familiar, como reformas en la casa, la compra de un coche nuevo, o realizar el viaje que uno sueña, ...
Todos ellos caramelos que ofrecen el dulce de sabor de la cuota rebajada pero con el veneno de un aumento de la deuda o de sus intereses, donde se podría llegar a la heredad de la hipoteca. Por no hablar del incremento de costes de la inversión donde 40 años pagando puede conllevar un desembolso de más de 60.000 euros sólo en intereses.

Se deben conocer muy bien estos productos para luego no llevarnos un buen susto.

Hipotecas giratorias (‘revolving’)

Es un tipo de crédito diseñados para quienes quieren comprar una vivienda sin prescindir de otros gastos, tales como adquirir muebles, electrodomésticos, realizar una reforma, etc. Si bien se puede extender a otros tipos de gastos no relacionados con el hogar, como un coche o un viaje. Es una manera de sortear los créditos de consumo, con intereses mucho más altos que el hipotecario.

Esta hipoteca te permite financiar una casa por un importe determinado, pero a medida que se va amortizando permiten disponer de dinero, hasta el máximo financiado inicialmente, para hacer frente a otra clase de gastos.

Se podría preguntar si el banco se está tirando piedras sobre sí mismo, pues por un crédito hipotecario pierde varios de consumo con mejores rentabilidades. Sin embargo, en estos días de búsqueda de seguridad, el banco busca deudores que puedan pagar sus gastos (tanto los del pago de la casa como los de consumo) pues en el cómputo total rebajan la cuota mensual de sus adquisiciones, y además tienen el aval de la casa.

Sin embargo, para el consumidor si bien se adquieren un único crédito que como máximo se situaría al 6,5%, frente a los tipos del 6,9% al 7,23% del crédito de consumo, este se va a alargar por muchos más años y el préstamo hipotecario tiene un tipo de interés ligeramente superior (un punto más), por lo que es primordial analizar las perspectivas de gasto para comprobar su rentabilidad. Además se puede caer en una espiral de consumo que le lleve a endeudarse de por vida y pagar intereses astronómicos.

Este tipo de hipoteca aparece denominada de distinta forma según la entidad bancaria que se visite, con el fin de diferenciarse de su competidor. De tal forma que se puede llamar “Hipoteca Libre” (Caja Madrid); “Hipoteca Elástica” (Halifax); “Crédito Abierto” (Banco Santander) o “Hipoteca Abierta” (Banesto y La Caixa),...

Hipotecas de duración prolongada

Otra forma inmediata de rebajar la cuota de nuestra hipotecas es ampliar los plazos de amortización de las hipotecas hasta por encima de los 50 años (algunas alcanzan los 52 años). La Caja de Ahorros del Mediterráneo, BBK, Caja Duero o Caja Laboral son algunas de las cajas que comercializan este tipo de producto. Con plazos tan elevados, las cuotas pueden ser hasta un 15% más baratas que si se contrata a 30 años.

Si partimos de un préstamo hipotecario de 300.000 euros, con un plazo a 30 años su cuota sería de 1.135 euros –estimando un tipo medio del 5,5% durante toda la vida del préstamo-; cuando el plazo es de 50 años el pago de las cuotas mensuales es de 979 euros.

La contrapartida se encuentra en que son mucho más caros que los que se contratan a menos plazo, puesto que se pagan intereses durante mucho más tiempo. Tomando el préstamo anterior, el hipotecado a 50 años pagaría 178.800 euros más que el de 30 años. Y este incremento se debe a que se abonan intereses muy elevados.

El secreto está en encontrar el equilibrio entre cuota y plazo, y no buscar una gran holgura en el pago de las cuotas mensuales puesto que implica terminar pagando innecesariamente intereses muy altos