Hasta que la hipoteca os separe (hipotecas II)

Juan Antonio Gil Suárez · 01-04-08

Completamos la gama de productos hipotecarios que las entidades bancarias nos ofrecen y que hoy en día es un factor de estabilidad matrimonial, pues detrás de un matrimonio siempre hay una hipoteca que no se debe romper.

España, junto a Bélgica, encabezan el ranking de países con mayor tasa de divorcios/matrimonios dentro de la nueva Europa ampliada de 27 países. Tras dos años de la modificación de la ley del divorcio, donde coloquialmente se creó el divorcio exprés (Julio de 2005), se han producido 274. 565 rupturas que ha afectado a más de 450.000 niños, y según el Instituto Nacional de Estadística, el número de separaciones y divorcios crece en España a un ritmo tres veces superior al de bodas. Y este fenómeno repercute directamente en la principal inversión que afronta la mayoría de las familias: la vivienda.

El boom inmobiliario está arrastrando a la ruina a quienes se separan en estos tiempos, ya un importante sector de la población. Si un buen acuerdo no lo empide, tras el fallo judicial del divorcio el separado debe afrontar pagos del orden del 35% de sus ingresos: 20% de la pensión alimenticia más 15% de la compensatoria; que sólo grandes sueldos lo pueden afrontar. El resultado es que muchos divorciados se introducen en la economía de subsistencia y el primer bien que pierden es la vivienda. Quien se queda con la custodia de los hijos residirá en la casa común, pero su pago se satisface de manera equitativa, con lo que supone una gran merma para afrontar el pago de una nueva residencia que debe establecer el separado.

Una solución se puede encontrar en cambiar a una hipoteca que rebaje la cuota:

Hipotecas a interés variable de cuota blindada

Esta hipoteca intenta evitar los sobresaltos de su renovación anual/semestral, de tal forma que te garantizan pagar lo mismo durante toda la vida del préstamo. Se trata de una hipoteca a interés variable camuflada, pues siguen estando referenciadas al Euribor, más un diferencial entre el 0,35 al 0,60%, y la forma de mantener la cuota constante es aplicando de forma automática la duración del préstamo.

Sin embargo, las entidades ponen ciertas condiciones para que no se dispare la duración de la hipoteca, de tal forma que normalmente se inicia con un plazo de amortización inicial de 25 años, y el recorrido máximo llegar a los 40 años, para ir ampliando el plazo si los tipos de interés suben. Si tomamos un Euribor al 4,7% y aplicando un diferencial del 0,5%, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años da como resultado unas cuotas mensuales de 894 euros. A 35 años, se reduce hasta 776 euros.

Entidades que comercializan esta hipoteca son Caja España, con la Hipoteca Cuota Bonsái; y la CAM con su Hipoteca Joven.

Hipotecas con carencia

Pero si se quiere afrontar el inicio del pago de la hipoteca con la menor cuota posible, para que una vez pasado los primeros años, que suelen ser los más ajustados en la economía familiar, la solución se encuentra en estas hipotecas.
La carencia es al periodo de tiempo en el que las entidades permiten pagar sólo intereses y nada de capital, con lo que eliminamos este último pago de la cuota y por tanto queda rebajada al inicio pero que, inexorablemente, se volverán mucho más altas, cuando concluya la carencia, que puede incrementarse el 30%. El plazo de carencia suele oscilar entre uno y diez años.

Como ejemplo, si comenzados con una cuota de 700 euros, al finalizar la carencia se debe afrontar el pago de 210 euros mensuales más, a lo que habría que añadir la revisión del tipo de interés, en función de si el Euribor ha subido o ha bajado.

Se trata de una modalidad de hipoteca que está de moda entre las entidades donde las ofrecen: BBVA, Santander, La Caixa, Caja Madrid, BBK, Caja Navarra, Caja Laboral...

Hipotecas de cuota aplazada

Si llevamos el concepto de la carencia al extremo nos encontramos con este tipo de hipoteca, más agresiva, donde se pueden pagar letras bastante cómodas y que suelen llamar de "Sólo interés". Son préstamos con la garantía hipotecaria de la vivienda, en los que las cuotas mensuales están compuestas únicamente por intereses, lo que da como resultado unas cuotas entre un 30 y un 50% más reducidas que en las hipotecas tradicionales, que incluyen tanto el capital como los intereses. El principal atractivo se encuentra en que da la posibilidad de que no sea necesario devolver nada del capital hasta la fecha de vencimiento, y tener la perspectiva de hacer frente a la compra de una vivienda más cara.

Sin embargo este camino despejado al inicio se puede complicar al final del camino si no se es capaz de ahorrar dinero para afrontar el pago de la cantidad que solicitó, pues solo ha estado pagando los intereses del préstamo. De tal forma que al final del plazo de la hipoteca debe desembolsar los 150.000 euros que solicitó. Es un préstamos que suponen un riesgo alto de impago y que al final el banco que quede con la vivienda.

Hipotecas de cuota creciente

La solución intermedia a las anteriores hipotecas la podemos encontrar en esta, donde se empieza pagando el préstamo con cuotas asequibles, que pueden ser hasta un 15% inferiores en el primer año a las de un préstamo tradicional (de cuota constante), pero que posteriormente se van incrementando entre un 1 y un 2% anualmente la letra hipotecaria. Además hay que añadir la posible subida que puede experimentar el Euribor, índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, de tal forma que se puede pasar de los 700 euros inciales a 900 euros en una actualización.

Por ejemplo, una persona que contratara una hipoteca de este tipo en agosto del año pasado comenzó pagando una cuota de 724 euros (teniendo en cuenta que el Euribor se situaba en el 3,61%, más un diferencial medio del 0,5%). Un año después, a la hora de revisar su hipoteca, la entidad le subirá la cuota un 1,5%, más el ascenso que ha experimentado el Euribor (en agosto de 2007 cerró en 4,66%), más el diferencial constante del 0,5%. Todo ello supondrá un encarecimiento de la cuota de un 2,5% en sólo un año. Es decir, el hipotecado pasará de pagar esos 724 euros a abonar 963,94 euros. Y así progresivamente