La oportunidad está en la Vivienda Usada

Juan Antonio Gil Suárez · 04-05-08

El precio de la vivienda de segunda mano en España ha bajado de media entre un 10% y un 15% entre marzo de 2007 y marzo de 2008, con rebajas que han llegado al 20% en ciudades como Madrid, según la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios.

La preferencia del comprador de vivienda ha sido siempre el producto nuevo, con un 62,6%, frente al 21,4% que compra la vivienda usada, dejando el resto para el consumidor que elige el arrendamiento (datos recogidos en Madrid). Sin embargo esta tendencia está cambiando y junto al incremento de la vivienda en alquiler, gracias a las últimas políticas gubernamentales que fomentan su utilización, nos encontramos con una mercado de segunda mano residencial que se encuentra en un momento idílico para el comprador.

Y el principal factor de esta oportunidad se encuentra en la caída de precios que se debe a que la oferta de vivienda usada se ha duplicado respecto a la de hace dos años, de tal forma que se ha producido una ‘abundancia’ de producto que ha prolongado hasta los 7 u 8 meses el tiempo de venta de una de estas viviendas.

Así, si el precio de una vivienda de segunda mano es de un 20% a un 30% inferior al coste de las de reciente construcción, con la situación actual, en Madrid, este porcentaje puede alcanzar el 40%, puesto como opina Raúl García, director técnico de la consultora Grupo i, "es mucho más fácil frenar el ritmo de construcción de los pisos nuevos cuando flaquea la demanda".

La APEI llega a la misma conclusión después de recoger información de su propia red de agencias asociadas, más de 1.000, y concluye: “es un buen momento para la compra de viviendas”, además “el ciudadano que necesite adquirir un inmueble puede hacerlo con la garantía de que va a encontrar lo que busca".

Para la asociación, el comprador está ahora en posición de “buscar, elegir y negociar”, ya que pueden llegar a encontrarse viviendas en venta por debajo del precio de tasación. Y extiende el buen momento incluso al inversor que tiene a la vista grandes oportunidades.

Seleccionar la oferta

Si quieres una vivienda para invertir conviene saber que los edificios singulares o exclusivos después de una reforma, el precio se sitúa al mismo nivel, e incluso superior, al de la vivienda nueva. Los lugares con una ubicación muy selecta hacen que los precios se mantengan en alza. De la misma forma ocurre con viviendas de superficies mayores a los 200 metros, que sólo pueden encontrarse en edificios antiguos.

En resumen, cuanto más cara sea la zona, más interesa comprar vivienda usada para reformas, porque las obras cuestan más o menos lo mismo en cualquier distrito y las diferencias en el precio de la casa juegan a favor de los distritos más caros de la ciudad, los más susceptibles de conseguir plusvalías elevadas.

Así que después de seleccionar el precio y la situación, hay que analizar con profundidad la oferta existente en la zona. Y conviene saber que si elegimos vivir en el extrarradio, no tiene sentido comprar un piso de segunda mano. Hay muchos nuevos en venta a precios asequibles y con calidades modernas, y van a salir más dentro de poco. Tampoco conviene adquirir viviendas que tengan más de 15 años, aunque cuanto más antiguas sean, más reducido será el precio. Diferencias en el precio del 30% y 40% se dan en las casas más viejas, salvo los cascos antiguos de las ciudades donde la escasa oferta de producto recién edificado revaloriza la vivienda antigua. En segunda mano es posible realizar la compra entre particulares, si bien muchas veces entre los muchos anuncios de todo tipo de medios (periódicos especializados, gratuitos, octavillas, carteles, ...) aparecen muchas inmobiliarias camufladas. Si elegimos la compra a un particular nos ahorramos la comisión de estos intermediarios pero debemos extremar las precauciones, pues una vez realizada la compra las garantías son menores. Y sobre todo, antes de este momento no entregar una señal o firmar ningún papel sin hacer todo lo que explicamos a continuación.

Precauciones

Cuando nos enfrentamos a la compra de una vivienda usada tenemos la ventaja de poder verla y tocarla para verificar la calidad de la vivienda. Y hacerlo todas las veces que uno lo estime. Y si uno no se siente los suficientemente seguro como para valorar la calidad de la vivienda, acompañarse en el visita con un profesional.

La vivienda perfecta no existe, todas tendrán un defecto, pero eso ocurre incluso en la vivienda nueva donde pasados unos cuantos años de su adquisición pueden aparecer problemas, vicios ocultos. De hecho la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recibe cerca del 15% de sus reclamaciones por este motivo. Sin embargo hay que saber distinguir los pequeños defectos motivados por un inadecuado mantenimiento, muchas de las viviendas no están habitadas en el momento que se visitan, de defectos de construcción graves.

Por este motivo lo primero que debemos pedir de la vivienda en la fecha de fin de edificación, para saber si aún puede sufrir posibles movimientos de cimentación y estructura, que se estima entorno a los cinco años de su finalización, superado este tiempo todos los expertos estiman que la posibilidad que aparezcan son excepcionales. Si nos encontramos dentro de este periodo hay que buscar fisuras inclinadas en las particiones, rodapiés caídos o separados de la pared, tabiques con fisuras horizontales formando un arco o suelos deformados y con curvaturas.

Paredes

Las grietas es lo que más nos puede llamar la atención y hay que buscarlas tanto en el exterior del edificio como en el interior. Las hay que son de gran importancia y que nos pueden indicar la renuncia a la adquisición de la vivienda. Son las que veamos inclinadas y convergentes a un mismo punto, formando una ‘V’ y muestran un mal asentamiento que si no son recientes puede que el mal ya haya pasado y no avancen más. Pero peores son las verticales que en viviendas modernas indicarían falta de traba entre paramentos y en viviendas con forjados de madera mostrarían pudrición u otra patología de las vigas. En este caso conviene evaluar el coste que supondría rehabilitar la estructura, que suele ser muy costoso.

Sin embargo también hay grietas que no suponen grandes problemas, como las que se producen en los falsos techos de escayola o cercanos a las uniones entre pilares, que son provocados por cambios de temperatura entre los distintos materiales que se han utilizado en dichas uniones y que producen unos movimientos incompatibles. Con un pequeño trabajo de albañilería se puede corregir los defectos.

El agua

El agua en la vivienda es fundamental y su aislamiento aún más importante, pues su mal tratamiento genera las odiosas humedades, que si adquieres la vivienda en verano pasan totalmente desapercibidas pero que con la llegada de un periodo de lluvia prolongado florecen para nuestra desgracia. Lo primero que miramos son los lugares por donde pasa el agua. Los grifos, conviene abrirlos todos y tenerlos en funcionamiento un rato para vez como los desagües evacuan el agua y se forme un remolino perfecto que no denote obstrucciones en las tuberías.

Al principio, si la vivienda no está habitada, el color del agua puede salir un poco pardo, pero después de estos primeros instantes debe salir cristalina, sino nos indica que la vivienda posee tuberías de acero sin protección que se están oxidando. En las duchas y bañeras comprobar que están perfectamente aislado con silicona y que ésta está uniformemente repartida. Además notar que no hay malos olores, sobre todo en los últimos pisos, que pueden ser producidos por el desifonamiento de la red desagüe.

También conviene conocer la ubicación de todas las bajantes y el recorrido de las tuberías y comprobar que no se ven humedades, y si es posible hablar con los vecinos del piso inferior para verificar que no ha habido problemas importantes. Siempre aparecerá alguna incidencia con el agua, alguna lavadora que expulsó el agua.

Fuera del recorrido natural del agua hay que comprobar que las ventanas y puertas tienen una aislamiento adecuado y que el puente térmico funciona correctamente, de tal forma que hay ver bien que el contrato entre las ventanas y el paramento debe estar libre de humedades, y si tenemos la oportunidad de ir a primeras horas de la mañana en días húmedos ver que no se forman gotas de agua en la cara interior de las ventanas y puertas de aluminio o PVC.

Pero los más importantes problemas pueden venir del exterior, por la cubierta o la fachada, que si bien corren a cargo de la comunidad, hasta que se solucionan muchas veces los gastos corren inicialmente por parte del propietario y dan muchos quebraderos de cabeza. Cuando estamos en edificios con cubiertas planas y queremos un piso de la última planta, hay que examinar que no hay zonas con la lámina impermeabilizada deteriorada, con despegues de los bordes o con fisuras. Si la cubierta es inclinada, los puntos de control son más sencillos y es suficiente con una inspección en el interior de la vivienda que no muestre ningún cerco de pintura.

Cuando estamos en los pisos bajos hay que comprobar que el edificio posee cámara de aire y que ésta funcione para aislarla de la humedad del suelo. En edificios antiguos no existe esta cámara y es necesario verificar que se ha hecho un trabajo de aislamiento adecuado con un drenaje perimetral que evite la subida del agua por capilaridad al interior de la vivienda. Por último vienen las peores, las humedades por condensación. Son difíciles de detectar y la mayor parte del año pueden permanecer ocultas, pero en época de lluvias el mal funcionamiento de la cámara de aire intersticial, entre la fachada y el tabique interior, provoca la formación de humedades. Si se localizan humedades en paredes, fuera del recorrido natural de las tuberías y bajantes conviene llamar a un profesional para que determine si se trata de estas humedades pues conlleva realizar reformas en la casa.

Alicatados y Solados

Dar una serie de golpes en los alicatados nos puede salvar de una obra importante. Si se oye hueco, o estima la posibilidad que se pueden desprender de la pared, malo. Nos indican que se ha perdido la adherencia y hay que ponerlos de nuevo. También verificar que no existen abonbamientos o bolsas.

Algo parecido puede ocurrir con los suelos, pero además hay que fijarse que no existan fisuras y agujeros, que pueden denotar una mala calidad de los materiales empleados, en especial en el exterior y si nos encontramos en zonas que pueden producirse heladas y nevadas.

Con los suelos de madera hay que ver que no hay separación en las zonas por donde se ha instalado la calefacción que denotarían un mal aislamiento del sistema de calefacción. También hay que comprobar que los listones del parqué no se hayan abierto por un periodo de secado inadecuado. Si la madera se trae aún ‘fresca’ y se instala en la vivienda en los primeros años, al secarse la madera, puede aparecer pequeñas grietas en toda la superficie que son difíciles de solucionar.

Luz, gas y acción

Por último queda lo más evidente, ver que las instalaciones funcionan adecuadamente y que están adecuadamente diseñadas. Las instalaciones más importantes son las que nos suministran energía a la vivienda: luz y gas.

Con la luz hay que ver que hay un cuadro adecuado y bien dimensionado, con redes independiente entre la iluminación, las tomas de corriente y la cocina, cada una con su diferencial. Si además se disponen de instalación propia de aire acondicionado abría que añadir un diferencial más. Conviene encender todos los aparatos a la vez: aire acondicionado, lavadora y todas las luces; para comprobar que hay potencia suficiente y los plomos no se saltan. También hay que mirar que el cableado es el adecuado en su grosor y su durabilidad, pues sino nos va a tocar hacer una reinstalación del mismo. Y mirarlo en una caja de derivación, pues algunas veces sólo han renovado el cableado en el cuadro eléctrico y se olvidan de lo que no se ve. Por último comprobar el diferencial, pulsando el botón que hay en él y comprobando que se desconecta.

Con el gas conviene hablar con la compañía que lo suministra y que realice una inspección que de el visto bueno de la instalación, y así aprovechar para que examine la caldera para que verifique su correcta combustión y que los gases que genere estén dentro de los valores permitidos. Por último bajar y subir todas las persianas y comprobar que se recogen adecuadamente y cuando están bajadas no entra luz. Si las ventanas son grandes se ha podido producir deformaciones que provocan su mal funcionamiento